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Angesichts der sich seit einiger Zeit heftig entwickelnden Inflation fragen sich viele Immobilienbesitzer und Investoren, was dies für ihr Vermögen und ihr Geschäft bedeutet. Mit dem Anstieg der Inflation steigen auch die Verbraucherpreise, aber welche Auswirkungen hat dies auf Immobilien? Wir schätzen die Lage für Sie ein.
Effekte der Inflation
Die Inflation hat viele immobilienbezogene Nebeneffekte, darunter höhere Hypothekenzinsen, steigende Vermögenspreise, die Entwertung langfristiger Schulden, höhere Baukosten und vieles mehr.
Inflation kann zu höheren Hypothekenzinsen führen
Generell gilt: Wenn die Inflation steigt, steigen auch die Zinssätze. Wenn die Inflation steigt, erhöhen die Zentralbanken in der Regel die kurzfristigen Zinssätze, um den Druck auf das inflationäre Umfeld zu verringern. Wenn die Zinsen niedrig sind, nehmen mehr Verbraucher Kredite auf, was bedeutet, dass sie mehr Geld zum Ausgeben haben. Dies treibt die Inflation in die Höhe. Wenn die Zentralbanken die Zinssätze anheben, um die Inflation zu bekämpfen, werden die Verbraucher eher sparen als ausgeben, da die Renditen höherer Zinssätze attraktiver sind. Die Hoffnung ist, dass die Inflation dadurch wieder zurückgeht. Unterm Strich heißt das also: Ein inflationäres Umfeld führt in der Regel zu höheren Hypothekenzinsen.
Inflation kann zu höheren Vermögenspreisen führen
Da die Preise von Waren und Dienstleistungen aller Art mit der Inflation steigen, gilt dies natürlich auch für Immobilien. Wenn die Inflation ansteigt, folgen im Allgemeinen auch die Preise für Wohnimmobilien und andere Immobilienwerte. Da jedoch auch die Hypothekenzinsen steigen, führt dies tendenziell zu einem Abwärtsdruck auf die Nachfrage nach Immobilien, da die Schulden teurer werden. Dies wiederum kann die Preise für Vermögenswerte unter Druck setzen, da die Nachfrage sinkt.
Inflation frisst historische Schulden
Ihre bestehenden Schulden werden mit zunehmender Inflation billiger. Betrachten Sie dazu das folgende Beispiel: Vor fünf Jahren haben Sie eine Immobilie für 125.000 Euro mit einer Anzahlung von 25.000 Euro gekauft. Sie haben eine Hypothek über 100.000 Euro mit einer Laufzeit von 25 Jahren und einem festen Zinssatz von 3 %. Gehen Sie davon aus, dass die Inflation in jedem folgenden Jahr um 3 % steigt. Jedes folgende Jahr zahlen Sie also immer noch nur 475 Euro, aber der Wert Ihres Geldes ist jedes Jahr um 3 % gestiegen. Daher sinken die relativen Kosten Ihrer Schulden jedes Mal, wenn die Inflation einsetzt.
Die Inflation lässt die Baukosten steigen
Da die Dinge mit der Inflation teurer werden, steigen auch die Kosten für die beim Bau verwendeten Materialien, wie z.B. Steine, Beton, Dämmung, Kabel oder Terrassenböden. Es gibt viele Faktoren, die bei der Entwicklung von Immobilien eine Rolle spielen, und all diese Preise werden im Allgemeinen steigen, wenn die Inflation sich einschleicht.
Es ist allgemein bekannt, dass die Inflation die Löhne, die Maschinenkosten und die Baumaterialien erhöht. Außerdem bringt sie Bauträger und Investoren in eine Situation, in der Kostenüberschreitungen viel eher möglich sind. Wenn Sie einen Bau vor einigen Jahren in einem inflationären Umfeld geplant haben, müssen Sie in Ihrer Kalkulation die Inflation aller Baumaterialien und Arbeitskräfte berücksichtigen. Dies gilt übrigens auch für nachträglich angesetzte Bauprojekte, z. B. für einen Wintergarten oder einer Garage.
Mieten
Studien haben gezeigt, dass in Zeiten hoher Inflation auch die Mietpreise in ähnlicher Weise gestiegen sind. Einer Studie zufolge stiegen z. B. die Mieten während der Hochinflationszeit von 1973 bis 1983 etwas weniger stark als die Gesamtpreise.
Da ein inflationäres Umfeld in den meisten Fällen zu höheren Mieten und höheren Vermögenspreisen führt, gelten Immobilien als hervorragende Absicherung gegen die Inflation. Dies ist auf drei allgemeine Phänomene zurückzuführen:
- Die Mieten steigen mit der Inflation
- Der Wert Ihrer Immobilie steigt mit der Inflation
- Die Schulden auf Ihrem Vermögen werden entwertet, da der Wert dieser Schulden mit der Inflation sinkt
Dennoch müssen Investoren in einem Umfeld mit hoher Inflation vorsichtig sein, vor allem weil die Kosten für die Kreditaufnahme steigen, was den Cashflow und die Nachfrage nach Immobilien drückt, wenn man sie veräußern will. Auch die Entwicklung neuer Immobilien wird dadurch teurer. Da es mehr Vor- als Nachteile gibt, kann ein inflationäres Umfeld für Immobilieninvestoren positiv sein, wenn sie kluge Akquisitionen tätigen und ihr Portfolio einem Stresstest unterziehen, um Inflationsdruck wie steigende Zinssätze zu vermeiden.
Fazit
Die Inflation hat einen entscheidenden Einfluss auf die Immobilienpreise und wirkt sich somit sowohl auf Eigentümer als auch auf Anleger entsprechend aus. Wer dies im Hinterkopf hat, kann sich entsprechend darauf einstellen und weiß z. B. bei einem geplanten Hauskauf, was auf ihn zukommt.